Ο εξωδικαστικός μηχανισμός (Ν. 4469/2017) είναι μια διαδικασία ρύθμισης οφειλών οι οποίες προέρχονται από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας του οφειλέτη είτε από άλλη προσωπική αιτία απέναντι σε οποιονδήποτε πιστωτή (Εφορία, ασφαλιστικά ταμεία, δήμοι, τραπεζικά ιδρύματα, προμηθευτές κ.λπ.).

Βασικό στοιχείο είναι ότι αξιολογείται η πραγματική ικανότητα αποπληρωμής της επιχείρησης ή του επαγγελματία και βάσει αυτής διαμορφώνεται πλάνο αποπληρωμής των χρεών.

Κατά τη διαδικασία του μηχανισμού εξωδικαστικής ρύθμισης αποτιμάται η πραγματική εμπορική αξία των περιουσιακών στοιχείων (κυρίως ακίνητα) του οφειλέτη από πιστοποιημένο εκτιμητή εγγεγραμμένο στον Κατάλογο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του υπουργείου Οικονομικών. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης οφειλών θα πρέπει να διασφαλίζει στην εξασφάλιση ότι οι πιστωτές θα λάβουν τουλάχιστον τα ποσά που θα ελάμβαναν σε περίπτωση αναγκαστικής ρευστοποίησης των περιουσιακών στοιχείων και των συνοφειλετών ή των εγγυητών.

Προκειμένου να γίνει η αποτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη πραγματικά στοιχεία και να υπάρχουν όσο λιγότερες παραδοχές γίνεται κατά τη διαδικασία της εκτίμησης.

Μια από τις πιο ευρέως χρησιμοποιούμενες μεθόδους αποτίμησης ακινήτων είναι η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων, σύμφωνα με την οποία ο εκτιμητής εξετάζοντας κάποια άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το υποκείμενο και κάνοντας κάποιες αναγωγές καταλήγει σε ένα πόρισμα για την εμπορική αξία.

Στη διαδικασία της εξωδικαστικής ρύθμισης είναι πολύ σημαντικό τα συγκριτικά στοιχεία του εκτιμητή να προέρχονται από πραγματικές αγοραπωλησίες που σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια του τελευταίου κυρίως έτους.

Επιπλέον, σε περίπτωση μισθωμένων ακινήτων είναι πολύ σημαντικό να λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό μίσθωμα που λαμβάνει ο οφειλέτης από το ακίνητο και όχι το αγοραίο, παρά μόνο στις περιπτώσεις που αυτά τα δύο διαφέρουν κατά πολύ, χωρίς κάποια εύλογη αιτία.

Η έκθεση εκτίμησης του πιστοποιημένου πραγματογνώμονα αποτελεί πολύ σημαντικό στοιχείο για την αξιολόγηση της βιωσιμότητας του οφειλέτη. Ως τώρα οι περισσότερες τράπεζες διέθεταν στους φακέλους των οφειλετών εκτιμήσεις που αφορούσαν κυρίως την αξία άμεσης ρευστοποίησης των ακινήτων, η οποία είναι συχνά ως και 60% μειωμένη σε σχέση με την πραγματική αξία τους.

Βεβαίως, πέραν των ακινήτων αξιολογείται και το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη με την άρση τραπεζικών και άλλων απορρήτων.

Η σημασία της μελέτης βιωσιμότητας είναι πολύ μεγάλη, καθώς είναι σημαντικό να εκτιμηθούν τα πραγματικά μελλοντικά έσοδα του οφειλέτη ώστε να διασφαλιστεί η απρόσκοπτη αποπληρωμή των δόσεων προς τους πιστωτές.

Ο μηχανισμός αφορά ως και 400.000 επιχειρήσεις, ενώ μόνο την πρώτη ημέρα λειτουργίας της πλατφόρμας 2.400 επιχειρήσεις ξεκίνησαν τις διαδικασίες συμβιβασμού. Πρόκειται για ένα εργαλείο που στην περίπτωση που αξιοποιηθεί με σωστό τρόπο πρόκειται να δώσει νέα πνοή σε επιχειρήσεις που έχουν βρεθεί σε ιδιαίτερα δυσμενή θέση και διαφορετικά θα οδηγούνταν στο κλείσιμο.

*O κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι πολιτικός μηχανικός, διευθυντής του Τομέα Μελετών & Εκτιμήσεων της Δανός ΑΕ - BNP Paribas Real Estate.