Του Giacomo Tognini (Bloomberg)

Στην τελευταία μεγάλη κρίση του 2007-2009, ο –μέχρι τότε ελάχιστα γνωστός– επιχειρηματίας Jeff Greene κέρδισε δισεκατομμύρια δολάρια αγοράζοντας CDS για ομόλογα που είχαν ως εξασφάλιση ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μειωμένης εξασφάλισης, ενώ κατέρρεε η αγορά ακινήτων. 

Σήμερα ο Greene, ένας μεγιστάνας του real estate με έδρα το Palm Beach και περιουσία που ανέρχεται στα 5,1 δισ. δολάρια, θεωρεί ότι υπάρχουν "φούσκες" στην αμερικανική οικονομία: από τα κρυπτονομίσματα και τις SPAC έως τις τεχνολογικές μετοχές και τα ακίνητα. "Αναμφισβήτητα η αμερικανική οικονομία βρίσκεται σε φάση φούσκας", είπε στο Forbes ο 67χρονος Greene, μια θέση που υποστηρίζει εδώ και μήνες. "Εάν κάθε προηγμένη οικονομία του κόσμου ξοδεύει τρισεκατομμύρια δολάρια, στη βάση δημοσιονομικών και νομισματικών κινήτρων που συνδέονται μεταξύ τους, τότε προφανώς και θα δημιουργηθούν φούσκες και πληθωρισμός".

Στην ερώτηση πότε πιστεύει ότι θα μπει σε ύφεση η οικονομία, ο Greene παρέπεμψε στο πρώτο ή στο δεύτερο τρίμηνο του 2023. "Την επόμενη άνοιξη θα μιλάμε σίγουρα για επιβράδυνση στην οικονομία", επισήμανε. "Εφόσον μπούμε σε περίοδο ύφεσης, θα δείτε μια ευρεία γκάμα επιχειρηματιών να σταματούν τα κατασκευαστικά τους έργα και να απολύουν κόσμο, με αποτέλεσμα να αυξηθεί ραγδαία η ανεργία".

Πριν από δέκα και πλέον χρόνια, ο Greene δημιούργησε την περιουσία του από τα συντρίμμια του real estate και επένδυσε μέρος των κερδών του σε διαμερίσματα και συνιδιοκτησίες, χτίζοντας τελικά μια αυτοκρατορία ακινήτων με βάση τη νότια Φλόριντα και το Λος Άντζελες. Παρά την εκτίναξη στις τιμές ακινήτων σε όλη τη χώρα, ο Greene πιστεύει ότι η "έκρηξη" δεν θα αργήσει να μετατραπεί σε κατρακύλα. "Η αγορά ακινήτων είναι μια φούσκα", τόνισε. "Έχουμε χτίσει υπερβολικά, θα δείτε πολλούς ανθρώπους να αντιμετωπίζουν προβλήματα με τις αναπτύξεις των ακινήτων τους", υποστήριξε, αναφερόμενος στα οικιστικά ακίνητα.

Ο ίδιος παραλληλίζει την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2007 με την "έκρηξη" του χρηματιστηρίου και των κρυπτονομισμάτων το 2021. "Είναι όπως όταν σόρταρα το subprime και έλεγα: Ποιο είναι το άλλο μέρος της συναλλαγής; Εκείνα τα ενυπόθηκα δάνεια ήταν απίθανο να εξοφληθούν", υπογράμμισε.

"Συνέβη το ίδιο με εκείνους που είπαν: "Θα αγοράσω μετοχές επειδή δεν θέλω να κερδίσω μόνο 1%, οπότε θα τοποθετήσω τα χρήματά μου σε κάτι που έχει εκτοξευθεί"", συνέχισε ο Greene. "Και αγόρασαν κρυπτονομίσματα, μετοχές SPAC και σπίτια, ή επένδυσαν σε ιδιωτικά κεφάλαια με πρωτόγνωρα υψηλούς τζίρους, αλλά χωρίς προοπτική κερδών".

Αν και ο ίδιος συνεχίζει να επενδύει σε μετοχές, ο Greene δήλωσε στο Forbes ότι σήμερα αποστρέφεται το ρίσκο πολύ περισσότερο απ' ό,τι πριν μια δεκαετία, ενώ το χρέος του για τα κατασκευαστικά του projects σε Φλόριντα και Νέα Υόρκη –όπου πρόσφατα ολοκλήρωσε την ανέγερση ενός συγκροτήματος κατοικιών με 30 ορόφους– είναι πολύ μικρό. Ανέφερε μάλιστα πως έχει απορρίψει αρκετές προσφορές για να πουλήσει τα κτίριά του έναντι μετρητών ή να επενδύσει σε ιδιωτικές εταιρείες υψηλής αξίας σε γύρους χρηματοδότησης πρώιμης φάσης. (Δεν αποκάλυψε ποιες εταιρείες τον προσέγγισαν).

Στον αντίποδα των επιτυχημένων στοιχημάτων του στο real estate κατά την κρίση του 2007-2009, ο Greene δεν σορτάρει τίποτα αυτήν τη φορά. Απαντώντας στο τι θα έκανε αν ήταν σε πιο ριψοκίνδυνη επενδυτική διάθεση, περιέγραψε μια στρατηγική. "Εάν ήμουν bullish, και αφού έβλεπα να δημιουργείται η "φούσκα", θα πουλούσα όταν οι τιμές είχαν εκτοξευτεί. Θα είχα φτιάξει το "σεντούκι" μου και θα περίμενα ευκαιρίες για να αγοράσω φτηνά". 

"Κάποιοι μου πρότειναν να επενδύσω σε τεχνολογικές εταιρείες. Μου τηλεφωνούσαν και μου έλεγαν: "Μπορώ να σε βάλω σε αυτόν τον γύρο χρηματοδότησης του 1 δισ., η εταιρεία κάνει πωλήσεις 40 εκατ. δολαρίων", ανέφερε ο Greene τονίζοντας πως θεωρούσε υπερτιμημένες αυτές τις προσφορές. Θεωρεί βέβαιο πως πολλές τεχνολογικές εταιρείες θα τα "βρουν σκούρα", καθώς η πτώση του χρηματιστηρίου θα συνεχίζεται και η οικονομία θα περάσει σε φάση ύφεση το 2023. 

"Σκέφτομαι, "Ποιος πάει και επενδύει εκεί;"", είπε, αναφερόμενος σε τοποθετήσεις σε start-ups με υπερβολική αποτίμηση.

"Έχω φίλους –πανέξυπνοι άνθρωποι– που, όμως, το έκαναν. Πίστευαν ότι είχαν βρει τη νέα Zoom. Πολλές από αυτές τις εταιρείες χάνουν χρήματα και τώρα κόβουν έξοδα προσπαθώντας να αντεπεξέλθουν σε αυτή την κατάσταση", είπε.

"Να είστε βέβαιοι ότι κάποιες εταιρείες θα βρεθούν με την πλάτη στον τοίχο. Κάποιοι θα μπουν σε αυτές τις εταιρείες –που δύσκολα θα γίνουν κολοσσοί– με πολύ ευνοϊκούς όρους. Και αυτοί οι άνθρωποι θα βγάλουν πολλά χρήματα, κάποιος από αυτούς θα δημιουργήσει τη νέα Google ή Amazon. Σε αυτό τον χώρο θα υπάρξουν ευκαιρίες".

Αναμφισβήτητα ο Greene συγκαταλέγεται στους κερδισμένους της "φούσκας". Ο ίδιος ζει στο Palm Beach από το 2009 και υπογράμμισε πως όλο και αυξάνονται οι δισεκατομμυριούχοι και εύποροι επενδυτές που εγκαταλείπουν τις βόρειες πολιτείες των ΗΠΑ για να μετεγκατασταθούν στη νότια Φλόριντα, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί από το 2020. Αλλά δεν μετακομίζουν μόνο μεγιστάνες στη Φλόριντα: τα ενοίκια στο Μαϊάμι αυξήθηκαν κατά σχεδόν 26% σε ετήσια βάση το β’ τρίμηνο του 2022 –καταγράφοντας τη μεγαλύτερη άνοδο από όλες τις μητροπολιτικές περιοχές των ΗΠΑ– και η ζήτηση για διαμερίσματα κινείται κοντά σε επίπεδα-ρεκόρ, σύμφωνα με τη Marcus & Millichap.

"Πολύ μεγάλος αριθμός ανθρώπων μετακομίζει στην περιοχή μας, γεγονός που ασκεί τεράστια πίεση στις αξίες των ακινήτων", σημείωσε ο Greene, με αφορμή την πρόσφατη ανακοίνωση του δισεκατομμυριούχου Ken Griffin ότι σχεδιάζει να μεταφέρει το hedge fund Citadel από το Σικάγο στο Μαϊάμι θέλοντας να δώσει περαιτέρω ώθηση στην τοπική οικονομία.

Η συρροή μεγιστάνων στο Palm Beach έχει αυξήσει επίσης τις εγγραφές στο Greene School, ένα μη κερδοσκοπικό σχολικό ίδρυμα στο Palm Beach το οποίο ίδρυσε ο Greene με τη σύζυγό του, Mei Sze, το 2016. Στο σχολείο φοιτούν σήμερα 150 μαθητές, από 123 κατά το σχολικό έτος 2019-2020.

"Οι οικογένειες που μετακομίζουν στην πόλη μας και εγγράφουν τα παιδιά τους στο σχολείο μας είναι σαν μια ομάδα του All-Star Game", σχολίασε, κάνοντας ιδιαίτερη μνεία σε μια πειραματική τάξη μαθητών, αρκετοί γονείς των οποίων είναι ιδρυτές hedge funds που έχουν σπουδάσει στην Ivy League των κολεγίων. "Αυτοί οι άνθρωποι θα δημιουργήσουν μια ευρεία γκάμα θέσεων εργασίας και τις επιχειρήσεις που θα ενισχύσουν την οικονομία του Palm Beach. Είμαι πολύ αισιόδοξος τόσο για την μακροπρόθεσμη οικονομική ανάπτυξη της περιοχής, όσο και για την αξία των δικών μου επιχειρηματικών δραστηριοτήτων".

Ο Greene εκτιμά πως σχεδόν όλες οι εναπομείνασες παραθαλάσσιες περιοχές όπου μπορούν να ανεγερθούν πολυώροφα κτίρια στο Palm Beach είναι υπό ιδιοκτησία του. Το μεγαλύτερο μέρος εξ αυτών το απέκτησε μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων το 2009, όταν οι τιμές της γης καταβαραθρώθηκαν. Μπορεί η αγορά real estate να βρίσκεται ακόμα σε "άνθηση" στη νότια Φλόριντα, ωστόσο ο Greene "βλέπει" σύννεφα στον ορίζοντα, εφόσον η αμερικανική οικονομία μπει σε φάση ύφεσης στις αρχές του 2023 – πιο σκοτεινά σύννεφα για τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων, που έχουν μεγάλη μόχλευση. 

Ο Greene έχει διακρίνει τις ανησυχίες συναδέλφων του δισεκατομμυριούχων για τον αντίκτυπο της ύφεσης ακόμα και στον δικό τους τρόπο ζωής. "Πριν δύο εβδομάδες ήμουν στην Αντίμπ της Γαλλίας, στο Hotel du Cap, ένα από τα πιο ακριβά ξενοδοχεία στον κόσμο, σε μια συντροφιά πολύ πλούσιων ανθρώπων, και όλοι έλεγαν: "Ω, Θεέ μου, έχασα το 30% της καθαρής μου περιουσίας". Αλλά είχαν ήδη κλείσει το ξενοδοχείο", είπε. "Αυτές οι μέρες θα τελειώσουν τον προσεχή χειμώνα. Θα δείτε τους ανθρώπους να ξοδεύουν λιγότερα και την ύφεση να κάνει αισθητή την παρουσία της".