Ο μισθωτής, αντί για δόση δανείου στην τράπεζα, θα πληρώνει ενοίκιο στην εταιρεία leasing για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί στη σύμβαση. Το ακίνητο θα περιέλθει στην κατοχή του με τη λήξη της σύμβασης και εφόσον έχει καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων που έχει συμφωνήσει και τα οποία υπολογίζονται με συγκεκριμένο επιτόκιο.

Η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων, αλλά και των ενοικίων, και η επικείμενη αύξηση του κόστους δανεισμού απομακρύνουν ακόμη περισσότερο την προοπτική απόκτησης ακινήτου από μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού. Την ίδια ώρα, αναζητούνται νέα χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το leasing ακινήτων.

Δυνατότητα αγοράς κατοικίας μέσω leasing έχουν πλέον και οι ιδιώτες, οι οποίοι μπορούν να αποκτήσουν σπίτι για ιδιοκατοίκηση ή επένδυση χωρίς να χρειαστεί να καταφύγουν στον παραδοσιακό τραπεζικό δανεισμό.

Τη δυνατότητα αυτή παρέχει η νέα διάταξη που έχει τεθεί σε ισχύ από τις αρχές του χρόνου, διευρύνοντας τις επιλογές είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που διαθέτει ένας ιδιώτης, αξιοποιώντας τη χρηματοδοτική μίσθωση. Ετσι κάποιος μπορεί, π.χ., να χρησιμοποιήσει ένα ακίνητο που έχει στην κατοχή του και μέσω leasing να αποκτήσει ρευστότητα για να χρηματοδοτήσει άλλες ανάγκες ή για να επενδύσει σε άλλο ακίνητο.

Οι δυνατότητες που ανοίγει το νέο καθεστώς είναι μεγάλες και θα μπορούσαν σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και να υποκαταστήσουν τον απευθείας τραπεζικό δανεισμό ή την παραδοσιακή μορφή μίσθωσης ενός ακινήτου, αποφεύγοντας τους κινδύνους και τα προβλήματα που μπορεί να έχει αυτή η μορφή αναζήτησης μόνιμης κατοικίας. Το leasing αποτελεί διαδεδομένη μέθοδο στο εξωτερικό όχι μόνο για επιχειρηματικούς λόγους, αλλά και για ιδιώτες και, όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, προκρίνεται κυρίως για όσους δεν διαθέτουν το αρχικό αναγκαίο κεφάλαιο για την αγορά σπιτιού. Στη χώρα μας μέχρι πρόσφατα το νομοθετικό πλαίσιο περιόριζε την αξιοποίηση αυτής της δυνατότητας μόνο για επαγγελματική χρήση, κάτι που πλέον αίρεται, ανοίγοντας τον δρόμο για τις εταιρείες leasing και για τις τράπεζες να δημιουργήσουν ειδικά προϊόντα για τη συγκεκριμένη αγορά.

Πώς γίνεται

Ο μηχανισμός είναι απλός και επιτρέπει σε κάποιον που έχει εντοπίσει ένα ακίνητο και θέλει να το αποκτήσει, να απευθυνθεί σε μια εταιρεία leasing, η οποία ουσιαστικά θα το αγοράσει για λογαριασμό του και στη συνέχεια θα του το εκμισθώσει. Ο μισθωτής, αντί για δόση δανείου στην τράπεζα, θα πληρώνει ενοίκιο στην εταιρεία leasing για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί στη σύμβαση. Το ακίνητο θα περιέλθει στην κατοχή του με τη λήξη της σύμβασης και εφόσον έχει καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων που έχει συμφωνήσει και τα οποία υπολογίζονται με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο, το οποίο, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, θα είναι κοντά σε αυτό ενός στεγαστικού δανείου, δηλαδή κοντά στο 3%-4% ανάλογα και με το προφίλ του πελάτη.

Στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, το όφελος όταν κάποιος επιλέξει τη μέθοδο του leasing είναι κυρίως το γεγονός ότι παρακάμπτει την υποχρέωση να διαθέτει ένα σημαντικό μέρος της αξίας του ακινήτου με τη μορφή ιδίας συμμετοχής, όπως συμβαίνει σήμερα όταν κάποιος καταφεύγει στην τράπεζα για να πάρει ένα στεγαστικό δάνειο. Σήμερα, η ίδια συμμετοχή πρέπει να καλύπτει το 30% ή ακόμα και το 40% της αξίας του ακινήτου – ανάλογα με την πστοληπτική του αξιολόγηση– στον βαθμό που η τράπεζα έχει πιστωτικό κίνδυνο από τη χορήγηση του δανείου. Στην περίπτωση της απόκτησης μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης, το σπίτι είναι στην κυριότητα της εταιρείας leasing έως τη λήξη της σύμβασης, η οποία με αυτόν τον τρόπο μειώνει σε σημαντικό βαθμό τον πιστωτικό κίνδυνο.

Οπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, η απόκτηση κατοικίας μέσω leasing θα πρέπει να αποτελεί μια εναλλακτική δυνατότητα και δεν μπορεί να «ακυρώνει» τον τραπεζικό δανεισμό. Ετσι, στον σχεδιασμό των προϊόντων είναι πιθανό να προβλεφθεί ένα μέρος ιδιωτικής συμμετοχής, το οποίο ωστόσο θα είναι μικρότερο, π.χ. το 10% της αξίας του ακινήτου σε σχέση με το 30% που απαιτεί η τράπεζα κατά τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου. Εναλλακτικά, η αγορά ακινήτου μέσω leasing μπορεί να σχεδιαστεί με τρόπο που θα μεταθέτει την ίδια συμμετοχή του ιδιώτη στο τέλος της χρηματοδοτικής μίσθωσης, έτσι ώστε το προϊόν να είναι ελκυστικό, αλλά όχι ευθέως ανταγωνιστικό με ένα στεγαστικό δάνειο. Πρόσθετο όφελος μπορεί να προκύψει επίσης από την αποφυγή εξόδων, όπως το τέλος της προσημείωσης του ακινήτου, το οποίο στην περίπτωση του leasing δεν υφίσταται, όπως επίσης και η επιβάρυνση του νόμου 128 που διαμορφώνεται στο 0,6% και επιβαρύνει όλα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Η αγορά μπορεί να διαμορφωθεί με ευελιξία, σημειώνουν στελέχη του κλάδου, έτσι ώστε το leasing να αποτελέσει μια πρόσθετη χρηματοδοτική λύση που να εξυπηρετεί συγκεκριμένες ανάγκες και να λειτουργήσει συμπληρωματικά στα άλλα χρηματοδοτικά εργαλεία.

Για επένδυση

Εκτός από την απευθείας αγορά κατοικίας μέσω leasing, το εργαλείο της χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να αξιοποιηθεί εκτεταμένα για επένδυση ή για απόκτηση ρευστότητας. Ετσι, π.χ. ένας ελεύθερος επαγγελματίας μπορεί να διαθέσει το γραφείο ή το εμπορικό κατάστημα που στεγάζει την επαγγελματική του δραστηριότητα, προκειμένου να χρηματοδοτήσει τις ανάγκες για την επέκταση της δραστηριότητάς του ή για την αγορά ενός άλλου ακινήτου. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι κάποιος που έχει ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ να το διαθέσει σε εταιρεία leasing και να πάρει χρηματοδότηση 50.000 ευρώ, χωρίς να χρειαστεί να εγκαταλείψει το ακίνητό του, το οποίο θα συνεχίσει να χρησιμοποιεί για τις ανάγκες της δουλειάς του, καταβάλλοντας μίσθωμα για συγκεκριμένη χρονική περίοδο και στη συνέχεια το ακίνητο να περιέλθει ξανά στην κατοχή του. Αντίστοιχα, κάποιος μπορεί να διαθέσει ένα κατάστημα που έχει στην κατοχή του και από το οποίο εισπράττει ενοίκιο, προκειμένου να αποκτήσει ρευστότητα για άλλη επένδυση και το ενοίκιο να εξυπηρετεί τις χρηματορροές της χρηματοδοτικής μίσθωσης.

Στελέχη της αγοράς διαβλέπουν στις μελλοντικές δυνατότητες και ευκαιρίες για τη διάθεση του στοκ των ακινήτων που αποκτούν τα funds μέσω πλειστηριασμών. Το απόθεμα των ακινήτων που θα περιέλθει οριστικά στην κυριότητά τους μέσω ρευστοποιήσεων θα αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο και η μεταπώλησή τους είτε κατά το στάδιο του πλειστηριασμού είτε μεταγενέστερα μπορεί να περάσει μέσω leasing. Εναλλακτικά, μπορεί ακόμη και ο ίδιος ο οφειλέτης να συμφωνήσει με το fund να πουλήσει σε εταιρεία leasing το ακίνητο και να πληρώνει ενοίκιο με τη μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης, εφόσον πάντα η τιμή πώλησης εξασφαλίσει για το fund κέρδος σε σχέση με αυτή που πλήρωσε κατά την αγορά του χαρτοφυλακίου, αλλά είναι κάτω από την εμπορική αξία του ακινήτου, προκειμένου ο οφειλέτης να έχει συμφέρον από αυτή τη λύση.

Ευγενία Τζώρτζη Καθημερινή