H έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης σε διεθνές επίπεδο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα, με πρόσφατες προβλέψεις να δείχνουν ότι μέχρι το 2025, περίπου 1,6 δισεκατομμύρια άνθρωποι θα αντιμετωπίσουν στεγαστική επισφάλεια.

Το ζήτημα της προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα εξετάζει νέα οικονομική μελέτη της Alpha Bank καθώς η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.

Παρόμοια είναι η εικόνα και στην Ευρώπη. Σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ, το 46% των Ευρωπαίων «ανησυχεί» ή «ανησυχεί πολύ» για το αν θα μπορέσει να βρει ή να διατηρήσει κατάλληλη στέγαση μέσα στα επόμενα ένα έως δύο χρόνια. Επιπλέον, οι δείκτες τιμών κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και στη ΖτΕ κατέγραψαν άνοδο από το 2014 έως το 2022, σωρευτικά περίπου 50%. Και οι δύο δείκτες κατέγραψαν ήπια 3 πτώση το 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (-0,3% και -1,2% αντίστοιχα) και ανέκαμψαν εκ νέου το 2024 (3,3% και 2% αντίστοιχα). Σε πολλές περιοχές, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, το κόστος στέγασης έχει φθάσει σε μη προσιτά επίπεδα για πολλούς, ιδίως για τα άτομα με χαμηλά εισοδήματα και για νέους.

Tι γίνεται στην Ελλάδα

Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, αντιμετωπίζοντας παρόμοιες προκλήσεις, οι οποίες αντικατοπτρίζονται στην πορεία τριών βασικών μεταβλητών: των τιμών των κατοικιών, των ενοικίων και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,2% και 11,2%, αντίστοιχα. Την ίδια περίοδο, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2023: 8,1%, εννεάμηνο 2024: 5,6%, σε ετήσια βάση). Η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.

H εξέλιξη των τιμών

Πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, οι υψηλοί ρυθμοί μεταβολής των τιμών των κατοικιών οφείλονταν σε μεγάλο βαθμό στην αύξηση του ενυπόθηκου δανεισμού, ενώ το επίπεδο των ροών σε ακίνητα ήταν σχετικά περιορισμένο. Δεύτερον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, ο δείκτης τιμών κατοικιών σημείωσε σημαντική μείωση, 44% σωρευτικά από το ιστορικό υψηλό το 2008 έως την κατώτατη τιμή του το 2017. Η φάση αυτή χαρακτηρίστηκε επίσης από υποτονικές ΞΑΕ, ενώ η πιστωτική επέκταση των στεγαστικών δανείων έβαινε μειούμενη. Τέλος, από το 2018 και μετά, σημειώνεται ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών, ως αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, των αυξημένων ΞΑΕ σε ακίνητα, της ανάπτυξης της οικονομίας διαμοιρασμού και του προγράμματος Golden Visa.

Αξίζει, ωστόσο, να σημειωθεί ότι η εν εξελίξει φάση ανάκαμψης είναι αποσυνδεδεμένη από την πορεία της στεγαστικής πίστης, η οποία παραμένει υποτονική. Το κοινωνικό πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα προσδιορίζεται σήμερα από διάφορους αλληλένδετους παράγοντες. Η παρατεταμένη οικονομική ύφεση που ακολούθησε την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση της εξωτερικής ζήτησης στην αγορά κατοικίας, έχουν καταστήσει συνδυαστικά, λιγότερο προσιτή τόσο την αγορά, όσο και την ενοικίαση ακινήτων, ιδίως σε ορισμένες περιοχές.

Τα ακίνητα

Παράλληλα, η αυξανόμενη μέση ηλικία του αποθέματος κατοικιών και η εισαγωγή του φόρου ακίνητης περιουσίας, επιβάρυνε περαιτέρω τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Επιπρόσθετα, η μείωση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση, οδήγησε, μεταξύ άλλων παραγόντων, στην άνοδο των ενοικίων τα τελευταία έτη (2022: 1,3%, 2023: 4,8%, 2024: 5,1%). Τα ανωτέρω, σε συνδυασμό με τις αυξανόμενες δαπάνες στέγασης εξαιτίας της ενεργειακής κρίσης, συνέβαλαν στην περαιτέρω αύξηση του συνολικού κόστους στέγασης.

Σε χώρες όπως π.χ. η Γερμανία και οι Κάτω Χώρες, υπάρχουν εκτεταμένα προγράμματα κοινωνικής στέγασης που παρέχουν λύσεις στους πολίτες. Αντίθετα, στην Ελλάδα, το περιορισμένο εύρος αυτών των προγραμμάτων, ειδικά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, επέτεινε το πρόβλημα της προσιτής στέγασης. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση έχει λάβει μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος, όπως η παροχή επιδοτήσεων ενοικίου και πρόσφατα η υλοποίηση προγραμμάτων ανακαίνισης κτιρίων. Ένα σημαντικό μέτρο είναι η εκ νέου διάθεση των κενών κατοικιών στην αγορά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (Απογραφή Κτιρίων 2021), τα κενά ακίνητα στη χώρα εκτιμώνται σε 793.885 -εκ των οποίων 32% βρίσκονται στην Αττική και περίπου 13% στον κεντρικό τομέα Αθηνών- η αξιοποίηση των οποίων θα μπορούσε να συμβάλει στην άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης.

Οι διακυμάνσεις των τιμών των κατοικιών συγχρονίζονται σε μεγάλο βαθμό με εκείνες των οικονομικών και πιστωτικών κύκλων, ιδίως σε περιόδους οικονομικής ύφεσης. Η παρατεταμένη οικονομική κρίση στην Ελλάδα την προηγούμενη δεκαετία είχε ως αποτέλεσμα τη σωρευτική συρρίκνωση του πραγματικού ΑΕΠ κατά ¼ περίπου, η οποία συνοδεύτηκε από την εκτίναξη του ποσοστού ανεργίας, στο 27,5% το 2013. Από την υψηλότερη τιμή που κατέγραψε ο δείκτης τιμών των οικιστικών ακινήτων το τρίτο τρίμηνο του 2008 έως το κατώτατο σημείο του το τρίτο τρίμηνο του 2017 η σωρευτική πτώση που κατεγράφη ήταν της τάξης του 42%. Από το 2018 και μετά, η ελληνική αγορά κατοικίας επέστρεψε σε φάση ανάκαμψης, με τον ρυθμό ανόδου των τιμών κατοικιών να επιταχύνεται κατά τη διάρκεια της τριετίας 2021-2023 (2021: 7,6%, 2022: 11,9%, 2023: 13,9%).

Παρά τις δυσμενείς επιπτώσεις την πανδημικής κρίσης στην οικονομική δραστηριότητα το 2020, οι τιμές των κατοικιών τόσο στην Ελλάδα (2020: 4,5% – 2021: 7,6%) όσο και στη ΖτΕ (2020: 5,3% – 2021: 8,1%) επέδειξαν ανθεκτικότητα, καταγράφοντας σημαντική αύξηση, η οποία σχετίζεται, μεταξύ άλλων, και με το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων που επικρατούσε εκείνη την περίοδο. Η ισχυρή αύξηση των τιμών των κατοικιών στην εγχώρια αγορά ακινήτων συνεχίστηκε το 2024 (8,7%), αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό κατά την διάρκεια του έτους. Το τέταρτο τρίμηνο του 2024, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων προσέγγισε την ανώτατη τιμή του (Q3 2008:102,2 – Q42024: 101,9).

Σύμφωνα με την έρευνα:

Η ελληνική στεγαστική πολιτική, επί δεκαετίες περιορισμένη και αποσπασματική, βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο των κυβερνητικών παρεμβάσεων:

• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» επανεκκινήθηκε το 2025 με νέους όρους.

• Το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» προωθεί την αξιοποίηση του παλιού κτιριακού αποθέματος.

• Νέα φορολογικά κίνητρα δρομολογούνται για όσους αποσύρουν ακίνητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

• Ένα νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα, είναι σε εξέλιξη.

Συμπέρασμα

Η έλλειψη ισορροπίας μεταξύ αυξημένης ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς έχει οδηγήσει σε σημαντική επιδείνωση της προσιτότητας στέγασης στην Ελλάδα. Μεγάλο μέρος των πολιτών δυσκολεύεται να αγοράσει ή να νοικιάσει σπίτι χωρίς να διαθέτει δυσανάλογο μέρος του εισοδήματός του. Η αντιμετώπιση απαιτεί συνδυασμένες παρεμβάσεις στην προσφορά, την αναβάθμιση του αποθέματος και στοχευμένες κοινωνικές πολιτικές.