Από τις επαγγελματικές μισθώσεις ξεκινούν οι παρεμβάσεις της Κυβέρνησης στην αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο της απόπειρας χαλιναγώγησης των υπερβολικών αυξήσεων λόγω της αύξησης του πληθωρισμού. Η προαναγγελία από το Υπ. Ανάπτυξης για τη θέσπιση ειδικής διάταξης, η οποία θα καθορίζει ανώτατο όριο 3% στην επιτρεπόμενη αύξηση των ενοικίων επαγγελματικών μισθώσεων για το 2022, με αναδρομική μάλιστα ισχύ από την 1η Ιανουαρίου, έρχεται σε μια περίοδο κορύφωσης ενός «παζαριού» διαπραγματεύσεων μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών επαγγελματικών ακινήτων της Λάρισας, με τους τελευταίους να ασκούν πιέσεις για αναπροσαρμογές στα μισθώματα.

Σημειώνεται πως σχεδόν το σύνολο των μισθωτήριων συμβολαίων επαγγελματικής στέγης προβλέπει ετήσιες αναπροσαρμογές με «οδηγό» την πορεία του τιμαρίθμου, επιπλέον κάποιου ποσοστού που συμφωνείται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του μισθωτή. Συνεπώς η κίνηση να επιβληθεί ανώτατο όριο στις αναπροσαρμογές αυτές αναμένεται να περιορίσει τις αυξήσεις, προσφέροντας μια έστω και μικρή οικονομική «ανάσα», κυρίως στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, της εστίασης και του λιανεμπορίου, που μισθώνουν τον χώρο τους. Παρενθετικά να σημειώσουμε πως κατά τη διετία 2019-2021 παρατηρήθηκε αύξηση των ενοικίων για τη στέγαση επιχειρήσεων κατά 16%. Το στοιχείο αυτό καταγράφηκε σε έρευνα της ΕΣΕΕ στις μικρές εμπορικές επιχειρήσεις, που παρουσιάστηκε την περασμένη εβδομάδα, σύμφωνα με την οποία το μέσο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε σε 776 ευρώ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021, έναντι 668 ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2019.

Πάντως η εξαγγελία επιβολής πλαφόν δίχασε τους εμπλεκόμενους φορείς, με τους επαγγελματίες να επικροτούν την κίνηση χαρακτηρίζοντάς την «έγκαιρη και δίκαιη» και τους ιδιοκτήτες ακινήτων να τη θεωρούν «λανθασμένη».

Λανθασμένη κίνηση

«Η άποψή μας», όπως τονίζει χαρακτηριστικά το μέλος της Διοίκησης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας ιδιοκτητών ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων ν. Λάρισας (ΕΝΙΔΑΚ) κα Χριστίνα Πουλούλη, «που θεμελιώνεται στην εμπειρία μας από την εξέλιξη της μισθωτικής αγοράς είναι ότι η αγορά αυτορυθμίζεται πολύ ταχύτερα και αποτελεσματικότερα μέσα από τη συνεννόηση των ενδιαφερόμενων πλευρών, παρά από κάθε είδους προσωρινές κρατικές παρεμβάσεις.

Ουδείς ιδιοκτήτης θα διακινδυνεύσει το εισόδημά του εξωθώντας σε αποχώρηση έναν καλό ενοικιαστή με την απαίτηση ενός υπερβολικού μισθώματος και την προσδοκία ενός δήθεν καλύτερου ενοικιαστή... Συνεπώς η θέσπιση πλαφόν, έστω και περιορισμένου, έστω και προσωρινού, είναι ένα λάθος μέτρο που περνά λάθος μήνυμα στην αγορά, δεδομένο ότι υπάρχει κίνδυνος να δώσει «σήμα» στην αγορά για διεκδίκηση αυξήσεων στο επίπεδο που προσδιορίζει το κρατικό όριο, που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν θα αξιώνονταν καν». «Ο μοχλός που πιέζει προς τα πάνω τα ενοίκια», τονίζει η κα Πουλούλη, «είναι ο συνδυασμός της συνεχιζόμενης ληστρικής φορολόγησης των μισθωμάτων με την ανέγγιχτη κλίμακα, αλλά και του ΕΝΦΙΑ και όχι οι δήθεν παράλογες αξιώσεις των ιδιοκτητών. Γι’ αυτό και η καλύτερη άμεση και αποτελεσματική παρέμβαση που μπορεί και πρέπει να κάνει το κράτος υπέρ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών τους είναι η δραστική εκλογίκευση της φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων και των όποιων εισοδημάτων τους».

Θεμιτή παρέμβαση

Από την άλλη, επαγγελματίες της αγοράς, όπως ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ιδιοκτητών Καταστημάτων Εστίασης και Αναψυχής του ν. Λάρισας, Νίκος Αθανασούλης, επικροτεί την εξαγγελία λέγοντας πως θεωρεί θεμιτή την περιοριστική παρέμβαση, σε μια χρονιά έξαρσης του πληθωρισμού, επιμερίζοντας δίκαια το πρόσθετο κόστος, μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών. Η επιχειρηματικότητα σε μια παρατεταμένη περίοδο έκτακτων και ακραίων οικονομικών συγκυριών χρειάζεται έμπρακτη στήριξη. Πρέπει να αποσοβηθούν τα χειρότερα σε μία χρονική συγκυρία, όπου απαιτείται η μέγιστη στήριξη της αγοράς. Η λελογισμένη τιμαριθμική προσαρμογή των επαγγελματικών μισθωμάτων είναι κρίσιμη για την επιβίωση, αλλά και τη συνέχιση της βιώσιμης λειτουργίας μιας επιχείρησης».

Παζάρια διαπραγμάτευσης

Πάντως το όλο θέμα προέκυψε ενώ στην αγορά της Λάρισας βρίσκεται στην κορύφωση ένα «παζάρι» διαπραγματεύσεων μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών επαγγελματικών ακινήτων, με τους τελευταίους να ασκούν πιέσεις για αναπροσαρμογές στα μισθώματα. Με δεδομένο ότι η αγορά δεν έχει επιστρέψει στην κανονικότητα, οι τζίροι στα ταμεία παραμένουν μειωμένοι και οι οφειλές λόγω της ενεργειακής κρίσης είναι συσσωρευμένες, δεν είναι λίγοι οι επιχειρηματίες που δηλώνουν ότι δέχονται πιέσεις από μερίδα ιδιοκτητών για μισθωτήρια συμβόλαια με αυξημένα ενοίκια, ώστε να μη βρεθούν αντιμέτωποι με εξώσεις.

Το «παζάρι» των διαπραγματεύσεων βρίσκεται σε εξέλιξη, με τους επαγγελματίες να δηλώνουν πως αδυνατούν να καλύψουν τα ενοίκια που πλήρωναν προ πανδημίας, ενώ από την άλλη οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρέθηκαν για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα να «βάζουν πλάτη» για να μη διαταραχτούν οι σχέσεις με τους ενοικιαστές τους.

Θυμίζουμε πάντως πως στο πλαίσιο των μέτρων κατά του κορονοϊού η Κυβέρνηση έδωσε πέρυσι τη δυνατότητα παράτασης των επαγγελματικών μισθώσεων υπό την προϋπόθεση ότι δεν οφείλεται κανένα μίσθωμα. Η παρέμβαση αυτή όμως είχε προσωρινό χαρακτήρα, έληξε τον περασμένο Ιούλιο και αποτελούσε αποκλειστικά και μόνο αναπλήρωση του χρόνου αναστολής της οικονομικής δραστηριότητας των επιχειρήσεων που έκλεισαν με κρατική εντολή. Σε κάθε περίπτωση, αν και το μέτρο θεωρήθηκε χρήσιμο, αποτέλεσε όπως προαναφέραμε προσωρινή λύση, καθώς μετέθετε την όποια διαπραγμάτευση για μερικούς μήνες. Πλέον η επόμενη παρέμβαση έρχεται με το πλαφόν...

Φορολόγηση ενοικίων

Πάντως η μείωση της φορολογίας των εισοδημάτων από τα ακίνητα είναι στους γενικότερους σχεδιασμούς της Κυβέρνησης. Σύμφωνα με δηλώσεις που έγιναν κατά καιρούς από κυβερνητικά στελέχη, υπάρχει πρόθεση να προστεθούν ένα ή δύο ακόμα φορολογικά κλιμάκια για να περιοριστούν οι μεγάλες επιβαρύνσεις για όσους αποκτούν εισοδήματα από ακίνητη περιουσία. Και προς αυτήν την κατεύθυνση υπάρχουν δύο σενάρια. Το πρώτο αφορά στη θέσπιση περισσότερων κλιμακίων. Δεν είναι δυνατόν, όπως λένε, όποιος εισπράττει ετήσιο εισόδημα 12.000 ευρώ από ενοίκια να φορολογείται με 15% και όσοι έχουν εισπράττουν 100 ευρώ παραπάνω να φορολογούνται με 35%! Πρέπει να υπάρχουν και ενδιάμεσα κλιμάκια για να επιμερίζεται δικαιότερα η φορολογική επιβάρυνση.

Επίσης, ως σενάριο υπάρχει και το ενδεχόμενο να καταργηθεί η σχετική κλίμακα και να φορολογηθούν τα εισοδήματα από ενοίκια με τη γενική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος. Σε αυτήν την περίπτωση όμως θα ευνοηθούν όσοι έχουν μικρά εισοδήματα ή αποκτούν εισοδήματα μόνο από αυτήν την πηγή (ενοίκια), ενώ αντίθετα όσοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα δεν θα έχουν κανένα όφελος. Υπενθυμίζεται ότι με τα τωρινά δεδομένα, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς. Συγκεκριμένα, έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, ενώ από 12.001 - 35.000 ευρώ φορολογούνται με 35% και από 35.001 ευρώ και πάνω με 45%.

Γιώργος Νούλης Ελευθερία